密集调控政策下房企严重分化 中小房企生存艰难

从去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来，据机构统计，已有超百城发布200余次楼市调控政策。在密集调控政策下，一些热点城市今年的 “金九银十” 楼市成交量出现大幅下滑。

　　不过，从近期公布的销售业绩情况来看，知名房企似乎并没有受很大影响。《中国经济周刊》记者根据地产研究机构克而瑞发布的数据统计发现，今年前10月销售业绩前20强的企业中，碧桂园、万科、恒大、融创等 15家房企业绩已超过2016年全年。这20家企业前10月销售业绩总和为3.4万亿元，比去年全年业绩超出4820亿元。

　　房地产市场出现如此“冰火两重天”的差异表现，似乎有点不可思议。为什么会出现这种反常现象？易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析说：“房企销售业绩和楼市调控的预期效果略有差异，实际上是一种很正常的现象。从实际情况看，虽然调控逐渐收紧，但调控城市主要体现在大城市中。而对于中小城市来说，今年市场表现反而不错。在三四线城市有较多项目布局的大型房企，较好地抵御了市场风险，市场销售相对表现较好。更为关键的是，当前地产领域真正的降温还没开始，预计到2018年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩，很难说2018年会出现同比下跌。”

　　今年千亿房企数量有望超过15家

　　克而瑞近期公布的前10月房企销售业绩TOP100显示，碧桂园、万科、恒大销售金额均突破4000亿元，有12家房企进入千亿元阵营。值得注意的是，在前20强房企中，保利地产、龙湖地产、华润置地等15家房企前10月的数据超越去年全年数据。

　　中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析说：“今年虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观。从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。另据前10月销售业绩来看，部分房企已经完成年度任务，千亿房企数量在2017年有望超过15家。”

　　《中国经济周刊》记者梳理今年前10月榜单，并结合2016年榜单发现，碧桂园销售业绩今年已猛增近1800亿元，一举超越万科和恒大，成为行业销售榜上的龙头老大；融创也迅猛增长近千亿元，排名从去年的第7位升至第4位。

　　为何碧桂园和融创表现惊人？易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“碧桂园聚焦地产业务开发和销售，尤其是积极布局三四线城市，使得其城市布局具备了较好的发展优势。从实际情况看，类似企业的投资战略总体上是稳健的。对于融创来说，业绩成长具有积极意义，体现了通过并购来实现弯道超车战略的正确性。”

　　据统计，2017年上半年，融创收并购拿地占新增土地储备总量的84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目，再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等，融创获得了大量成本较为低廉的土地，提升了盈利空间。

　　与其他房企业绩暴增相比，万达的业绩表现则有些平淡。严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时说：“第一，万达这类企业的销售类物业相对少，更多的是自持型物业，业绩出现波动和具体的产品结构有关；第二，万达今年在酒店等项目的销售方面动作较多，预计此类项目此前的销售节奏会受影响，进而也影响了项目销售业绩；第三，万达在传统地产业务方面的投资力度减少，更多地侧重在文旅项目方面，也会影响传统的业绩数据。”

　　从总体来看，这20强企业今年前10月销售总额为34341.5亿元。今年前10月，碧桂园业绩最高，为4841.7亿元，中南置地最低，为700.3亿元，前者是后者6.9倍；去年恒大业绩最高，为3731.5亿元，中南置地最低，为502.3亿元，前者是后者的7.4倍。

　　半个月房企股权变动近千亿元

　　今年以来，一些房企的股权变动也很剧烈。《中国经济周刊》记者根据公开资料梳理发现，11月近半，较大房企宣布的房地产股权变动已近千亿。

　　11月3日，昆百大A(000560.SZ)公告称，公司关于发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权获批，标的资产交易价格为55.3亿元。

　　11月6日，恒大公告称，凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元。其中苏宁电器集团出资200亿元，占恒大地产增资完成后的4.7038%。

　　11月9日，豫园股份(600655.SH)公布，公司拟作价241.6亿元，通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。

　　11月14日晚，亿达中国宣布，分别与瑞安房地产及瑞安建业签署收购协议，并购大连天地项目。公告显示，上述交易亿达中国花费44.6亿元。

　　Wind资讯数据显示，截至11月14日，今年上市房企涉及股权转让公告共202份，已超过去年全年的197份。

　　最近房企的股权变动案例为何这么多？中原地产首席分析师张大伟认为，大致有三方面原因：首先，房地产调控导致企业融资压力加大，主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加；其次，楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，部分企业开始腾挪股权获得资金；第三，市场降温但土地市场依然高温，房企的资金买股权比买地价值更高，加之中小房企融资难度增加，大型房企很可能会集中在股权收购上做文章。

　　武汉市一位不愿具名的房地产研究专家告诉《中国经济周刊》记者：“去年武汉市新房成交面积3030万平方米，连续6年创新高，稳居全国前三行列。其中，万科、恒大、福星惠誉、金地集团等销售破百亿元。而十强房企中，即便加上武汉地产集团、中建三局这样的国资企业，武汉本土企业也只有3家。在龙头房企销售业绩创纪录、频拿地王的形势下，中小房企却连活下去都成问题，很多企业手头只有一两个项目，干着干着就没了。”

　　这位专家预计，这种残酷的洗牌仍将持续，“不具备产品、品牌、融资、成本优势的中小房企，生存环境将日益恶劣。在‘强者恒强，弱者恒弱’的年代，对一些龙头房企来说，现在过得比‘黄金时代’还舒服，甚至可以展望今后龙头房企的‘钻石时代’。而对另一些行将边缘化的房企来说，这个时代恐怕连‘破铜烂铁’都算不上了。”

　　中国房企产业协会年初发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

　　该报告还认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。

　　上市房企亏损数量增多

　　与知名大房企业绩暴增相比，不少中小房企的日子过得比较艰难。《中国经济周刊》记者对沪深两市139家上市房企(以Wind行业类为统计标准)三季报进行了梳理，在净利润方面，最高者万科A(000002.SZ)为148.17亿元，最低者嘉凯城(000918.SZ)为-9.88亿元。

　　其中，万科A、保利地产(600048.SH)净利润均超过百亿元；荣盛发展(002146.SZ)、雅戈尔(600177.SH)等26家房企净利润在10亿～100亿元；华业资本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企净利润在1亿～10亿元；市北高新(600604.SH)、京能置业(600791.SH)等49家房企净利润在1亿元以下，其中大龙地产(600159.SH)和津滨发展(000897.SZ)等19家房企为亏损状态。

　　总的来看，这139家上市房企的净利润之和为1054.57亿元，前20家企业净利润之和为734.31亿元，占比69.63%。

　　业内人士认为，占比14%的房企，其净利润占比近70%，在一定意义上也符合“二八定律”，即房地产行业内部发展也是不均衡的。

　　与此同时，这139家房企2016年年报显示，荣丰控股(000668.SZ)、阳光股份(000608.SZ)等12家企业处于亏损状态，总亏损为25.78亿元。今年前三季度亏损企业增至19家，总亏损为22.70亿元。

　　房地产企业的分化，在资本市场上也得到了表现。以融创为例，年初的股价在6港元左右，10月25日最高涨至43.55港元，涨幅626%。

　　相对融创，碧桂园、恒大股价也都翻倍增长。在A股上，万科也涨幅50%。而整个房地产板块指数却表现不佳，今年1月3日收盘2568.79点，截至11月14日午盘2316.98点，跌幅9.8%，而同期沪指涨幅为9.5%。

　　业绩猛增背后是负债猛增

　　虽然龙头房企的业绩很惊人，不过，也不能“掩饰”整个房地产业高杠杆率的严峻现实。

　　Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%，增长近22个百分点。

　　在139家上市房企中，鲁商置业(600223.SH)、嘉凯城、中交地产(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的资产负债率分别高达94%、93%、91%、90%，已处于“资不抵债”的边缘；万科A、京投发展(600683.SH)、泰禾集团(000732.SZ)等29家房企的资产负债率也超过80%，高于整个地产行业资产负债率。

　　从负债方面来看，这139家房企的总负债为5.86万亿元，同比增加1.28万亿元，增幅为27.94%；每家房企平均负债421.58亿元。

　　以万科为例，今年三季度负债为8506.56亿元，去年三季度为6123.96亿元， 同比增加2382.6亿元，增幅38.91%。显然，万科销售业绩猛增的背后，其负债也在猛增。

　　天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，在所有行业中，房企的杠杆率较高，是因为房地产行业兼具金融属性，对杠杆依赖性强，既体现在供给端，也体现在需求端。房企高杠杆经营下可能导致负债率失控，无法支撑企业规模迅速扩张，最终导致现金流断裂，这是以前房企破产案例带来的重要启示。

　　孙彬彬认为，考虑到房企特殊的经营情况，如预售制度、非标融资等，传统资产负债率并不适合评估房企真实的负债情况，更多的是使用扣除预收账款的资产负债率和净负债率来衡量房企真实的负债压力。

　　“现在房地产行业面临严格的政策调控，行业边际成长空间正在趋缓，未来行业毛利率也较难回到从前，部分中小型房企依靠融资和杠杆获取地王为未来埋下隐患。”孙彬彬建议，对于杠杆率较高的房企，对未来资金来源和降杠杆计划需积极关注，在现有调控环境下，企业如何保证流动性安全、资金链不断裂至关重要。