马光远：房地产主要矛盾出现历史性巨变， 用过去的思维预测房价

十九大报告最大的亮点之一，就是对中国社会主要矛盾的历史性巨变做出了明确的阐述。报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人民美好生活需要日益广泛，不仅对物质文化生活提出了更高要求，而且在民主、法治、公平、正义、安全、环境等方面的要求日益增长。

　　这个重大的历史性的判断意味着，中国经济在经历近40年的赶超型增长后，经济基本面已经发生了历史性的巨变，中国经济无论是增长速度，还是产业结构，乃至于老百姓的需求，经济增长动力都今非昔比。中华民族5000年的历史，几乎99.9%的时光都处在短缺经济时代，短缺经济是中国经济5000年来的主要特色。但是，这个基本面在改革开放近40年后终于发生颠覆性的变化，中国从短缺经济进入到过剩经济时代。

　　我们可以回头看看建国以来关于中国社会矛盾，在重大的会议和文件中只有三次提及：一是1956年的“八大”，提出中国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾，二是1981年十一届六中全会，描述的意思和“八大”差不多，三是十九大。

　　我们可以清晰地看到一个脉搏，就是前两次谈及社会矛盾的变化，都是在短缺经济的状况下，努力解决“从无到有”的问题，而到了十九大以后，短缺问题基本解决，各行各业面临的问题是老百姓广泛的全方位的需求的提升与失衡和不充分的矛盾。

　　中国社会主要矛盾的变化，对于思考房地产市场下一步，具有非常重要的指导意义。现在，很多人思考中国房地产问题，预测未来的房价，仍然停留在过去“房子不够”，“住房短缺”下的市场变化规律，而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。

　　从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是房地产市场化的伟大成果。中国城市的面貌，中国居民的居住情况已经达到了世界上很多国家的平均水平。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。

　　很显然，我们的第一个基本判断是，房子基本告别了短缺。当然，我过去一直提及，对于中国住房的供求状况，包括中国有多少房子，我们其实到现在为止没有搞清楚。但这并不影响我们对整个市场基本面的判断。无论是户均拥有住房的状况，人均居住面积，以及未来房地产市场的增量等数据互相印证，我们可以肯定地认为，房子基本够了。以总量来看，前段时间，国家统计局有一个数字，我曾经多次评述。国家统计局的数据显示： 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%，年均增长分别为2.7%和5.4%。

　　对于人均住房建筑面积40.8平米这个数字，很多人吐槽被“平均”了。并且这个数字有水分。对于这个数字，我除了认为把城乡拉到一起有点匪夷所思之外，这个数字最大的问题仍然不是夸大的问题，而是漏记了很多房地产数据。比如，其一，大量的小产权房不可能被统计在内，小产权房在合法化之前，是不会被纳入总体数据的。全国的小产权房有多少.各种差距很多的数据，但我比较认可的数据是60到70亿平;第二，一些特殊的房子也没有被统计在内。最特殊的，可以忽略不计，但军队这么多年盖的住宅，以及一些中央部委等部门的住宅，尽管居住者大多没有产权，但仍然属于现有的住宅，这部分的数据究竟有多少，暂时还难以评估，但数字应该不会小。

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