62 亿入主美凯龙，建发与昔日家居龙头能否擦出新火花

6 月 1 日晚间，建发股份（600153.SZ）发布逾 40 条公告，首次披露收购美凯龙 29.95% 股份的购买报告书 ( 草案 ) 。建发股份及控股子公司联发集团，拟以支付现金的方式向 " 红星美凯龙控股集团 "（以下简称 " 红星控股 "）购买其持有的美凯龙 13.04 亿股 A 股股份，占美凯龙总股本的 29.95%，交易价格为 62.86 亿元。建发股份预计将成为美凯龙的控股股东。

(相关资料图)

根据报告书，美凯龙于估值基准日（2023 年 1 月 12 日）的市场价值的估值结果为 198.6 亿元至 274.85 亿元，对应每股价格为 4.56 元 / 股至 6.31 元 / 股，经过谈判，最终确定交易单价为 4.82 元 / 股。

截至 6 月 2 日收盘，美凯龙报 4.91 元 / 股，上涨 3.59%；建发股份报 11.30 元 / 股，上涨 1.62%。

与 6 月 2 日地产股整体上涨相比，建发股份涨幅仍跑输地产板块大盘。自今年 1 月首次披露收购意向以来，建发股份股价也一度下跌。

不少投资者通过互动平台对此次收购表示质疑，对此建发股份在报告书里回应称，美凯龙为国内领先的家居装饰及家具商场运营商，与公司及联发集团的主营业务有明显的协同效应，此次交易目的是看好美凯龙未来发展前景，有助于提供新的利润增长点，并与现有业务形成协同支持。

一边是债务缠身的昔日 " 家居龙头 "，一边是如日中天的新晋地产 " 黑马 "，能否擦出新的火花，仍待进一步观察。

多元发展的新晋地产 " 黑马 "

在此次交易前，建发股份的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务两大主业。

根据 2022 年年报，建发股份的供应链运营业务实现营业收入 6963.19 亿元，归属于上市公司股东的净利润为 40.14 亿元；房地产业务实现营业收入 1364.93 亿元，归属于上市公司股东的净利润为 22.67 亿元。

两项业务累计实现营业收入 8328.12 亿元，同比增长 17.65%，实现归属于母公司所有者的净利润 62.82 亿元，同比增长 2.30%。截至 2022 年末，建发股份总资产达到 6647.54 亿元，净资产达到 1653.44 亿元，归属于母公司所有者的净资产达到 584.8 亿元，货币资金 77.79 亿元。

此次收购美凯龙股份的交易价格 62.86 亿元，相当于建发股份 2022 年全年的净利润。

在房地产行业的下行期，拥有国资背景的建发股份，房地产业务却迎来逆势上行。

建发股份拥有建发房产和联发集团两大开发品牌，2022 年，建发股份地产业务板块合计实现全口径合同销售金额 2097.25 亿元（其中建发房产 1781.99 亿元，联发集团 315.26 亿元），同比下降 3.6%，但同期，百强房企累计销售金额同比降幅高达 42%。

根据克而瑞研究中心数据，按全口径销售金额计算，建发房产位列全国第 10 名，较上年提升 11 名。

土地市场上也频见建发的身影。2022 年，建发股份以多元化方式获取土地 62 宗，全口径拿地金额合计约 1030.25 亿元，一二线城市拿地金额占比 92%。2023 年前 5 月，根据中指研究院统计，建发股份旗下建发房产累计新增货值规模 536 亿元，位列百强榜第二。

年报显示，建发股份的房地产业务拥有全业态开发经验，涉及住宅、写字楼、品牌酒店、会议场馆、大型购物商场以及各种类型的公共建筑，同时涵盖城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资等业务。

建发股份在年报中称，拓展多元产业边界，公司将在商业管理、代建服务、医疗养老等相关领域加强业务协同性，持续锻造房地产产业链的综合价值创造能力。

建发股份相关负责人曾在交易所互动平台上表示，美凯龙作为连锁家居卖场的龙头企业，品牌优势突出，收购后可以进一步提升公司的形象和全国影响力；同时美凯龙平台汇聚了众多品牌商，为公司大力发展 B 端消费品供应链运营业务提供了良好的基础；美凯龙还可在家装与房地产开发业务协同及商业地产合作两方面深度服务公司地产体系，提高地产业务价值。

债务缠身的昔日 " 家居龙头 "

建发股份在扩张，美凯龙则在不断收缩。

创业 37 年，在出售事项的基础上，若红星控股及其一致行动人继续减持股份，车建兴一手打造的国内零售家居卖场之王终落入他人之手。

美凯龙及其控股股东红星控股的债务问题或是此次出售股份的原因。

截至今年一季度末，美凯龙货币资金为 26.64 亿元，一年内到期的非流动负债则为 65.26 亿元；据红星控股 2022 年度债报，该公司截至去年末的一年以内到期的短期债务合计为 118.54 亿元，同期货币资金为 44.11 亿元。

红星控股在债报中表示，受市场不利行情的影响，发行人的现金流持续承压，面临较大的债券刚性兑付压力，存续公司 H17 红星 2、H20 红星 5 和 H20 红星 7 召开债券持有人会议，对债券本息兑付方案进行了调整。

近年来，受疫情、房地产行业深度调整及家居消费线上化趋势影响，美凯龙的业绩也不算乐观。

2022 年全年，美凯龙营收利润双降，分别同比减少 8.86%、63.43% 至 141.38 亿元、7.49 亿元。

商场出租率也大幅下降，截至 2022 年末，其经营 94 家自营商场，年内平均出租率为 85.2%，相较 2021 年度的 94.1%，空置率提升明显；成熟商场同店增长为 -3.5%，2021 年度则为增长 16.8%。

今年一季度，与行业大势一致，美凯龙仍未止住业绩颓势，营收及归母净利润分别同比下降 22.47%、79.1%，为 26.17 亿元、1.46 亿元。

截至今年 5 月底，红星控股合计持有美凯龙约 23.02 亿股股份，持股比例为 52.86%。其中被质押的股份数为 17.62 亿股，占总股本的 40.46%；被司法冻结的股份数为 1.56 亿股，被司法标记的股份数为 3.67 亿，合计占总股本的 12.03%。

为抵抗市场大势，美凯龙不可谓不努力，近些年，其围绕家居卖场主业试水了多项业务，希望在稳定主业的同时，寻找新的营收利润来源。