《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则》向社会公众征集意见

6月29日，广州市发展和改革委员会发布关于征求《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则》(简称《议价规则》)及解读材料(修订版征求意见稿)意见的公告，向社会公众征集意见，征求意见截止时间为2022年7月29日。

《议价规则》提出，业主大会成立是协商议价的条件，业主大会成立后，确需制定、提高住宅停车场收费标准的，建设单位、停车场经营者与业主应当按照规定进行协商。

议价规则：业主大会成立是协商议价的条件

住宅停车场收费如何进行协商议价?《议价规则》指出，业主大会成立前，住宅停车场收费标准、计费方式等内容应当在商品房买卖合同中约定，并以书面形式在销售现场显著位置公布、作出承诺，也可以在前期物业服务合同中约定。同时，业主大会成立前，住宅停车场收费标准不得擅自提高。

业主大会成立后，确需制定、提高住宅停车场收费标准的，建设单位、停车场经营者与业主应当按照下列规定进行协商。

建设单位、停车场经营者启动住宅停车场收费协商议价程序，应当向所在地的街道办事处、镇人民政府书面报告协商议价情况。所在地的街道办事处、镇人民政府应当对建设单位、停车场经营者提交的书面报告事项及协商过程进行指导和协调。

建设单位、停车场经营者应当在物业管理区域内显著位置(包括住宅小区及其停车场的主要出入口)公示本条第(一)项书面报告。停车场经营者接受委托的还需公示委托授权资料。公示时间不少于30日。

前项公示期满后，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商，或者由全体业主参与协商，也可以由幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。协商期间，业主可依法委托其他代理人协助其参与协商。

建设单位、停车场经营者与总人数占比三分之二以上的业主协商且经参与协商过半数的业主达成一致意见的，应当将协商过程和结果向业主公示，公示时间不少于30日。建设单位、停车场经营者对于公示期间收到的意见应当予以处理，并向业主反馈处理结果。公示期满后，建设单位、停车场经营者与业主应当根据协商达成一致意见的结果签订停车服务合同，在合同中明确停车收费标准、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容。

建设单位、停车场经营者履行议价程序后制定、提高住宅停车场收费标准存在纠纷的，议价双方可以单独或共同向街道、镇人民调解委员会书面提出调解申请，经调解达成的调解协议可向公证机关申请公证或向人民法院申请司法确认;也可以依法向人民法院提起诉讼。

解读材料：解答您关心的核心问题

1、什么是《议价规则》?

《议价规则》是为业主和建设单位、停车场经营者就制定、提高住宅停车场收费标准协商议价提供程序规范的行政规范性文件。

2、制定《议价规则》的目的是什么?

自2015年8月15日起，根据省的价格政策，广州市住宅停车场收费实行市场调节价，具体收费标准通过合同或其他方式约定。制定《议价规则》，目的是合理引导建设单位、停车场经营者价格行为，维护正常的价格秩序。

3、《议价规则》中住宅停车场收费具体含义是什么?

住宅停车场收费，是指建设单位、停车场经营者依法向业主、车位使用人提供停车场地、设施、秩序管理等服务所收取的费用。住宅停车场收费包括：(一)建设单位所有的车位自行出租所收取的费用(含临时停车收费);(二)停车场经营者将建设单位委托经营管理的车位出租所收取的费用(含临时停车收费);(三)建设单位所有的车位、车库以其他方式出租所收取的费用(含临时停车收费)。

建设单位、停车场经营者已收取住宅停车场费用的，不得向业主、车位使用人重复收取车位物业管理费。

4、商住一体建设项目的停车场是否适用《议价规则》?

按《广州市停车场条例》规定，商住一体建设项目的停车场，停车场经营者应当公布商业、住宅停车位的配建标准，并在配建停车位的显著位置标明属于商业或者住宅停车位的明显标识。对于明确区分住宅和商业停车位的商住一体建设项目的停车场，其住宅停车位适用《议价规则》;对于未按照《广州市停车场条例》规定明确区分商业或者住宅停车位的商住一体建设项目的停车场，由交通运输部门依法处理。

5、为什么将业主大会成立作为住宅停车场收费协商议价的条件?

一是业主大会成立后，可更有效地发动和组织业主参与，推动协商议价。

二是从《议价规则》试行情况来看，由于当前多数小区未成立业主委员会、业主大会，业主参与议价人数少、难以有效组织业主议价等多种因素，各区反映未有议价成功的案例，协商议价的政策效果未充分体现出来。

三是参考《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》。该《规定》第九条明确，业主大会成立后，需要调整车辆停放收费的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则进行协商。

四是《议价规则(试行)》将住宅“已售”作为协商议价的前置条件，在实际操作中对于住宅待售、已售住宅的划分难以界定，导致是否发起议价、发起议价后的操作比较复杂，甚至引起纠纷。

6、协商议价双方主体是谁?

议价一方为建设单位、停车场经营者，另一方为业主。

建设单位自行出租的，建设单位作为车位所有权人参与协商或者授权相关机构参与协商。建设单位委托停车场经营者经营管理的，建设单位可以授权停车场经营者参与协商;停车场经营者授权参与协商的结果，应得到建设单位的确认。

业主一方，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商，或者由全体业主参与协商，也可以由幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。协商期间，业主可依法委托其他代理人协助其参与协商。经授权协商的结果或者代表业主参与协商的结果，应得到业主的确认。

7、住宅停车场收费协商议价发起是如何规定的?

按照《广州市停车场条例》第三十四条，《议价规则》规范的对象为建设单位、停车场经营者制定、提高机动车停放服务收费标准的行为，而非业主的调价诉求。确需制定或提高住宅停车场收费标准的，建设单位、停车场经营者应推动业主大会成立，向业主提出书面要求，启动住宅停车场收费协商议价程序。

业主发起协商议价的，可直接与建设单位、停车场经营者协商，也可参照《议价规则》第六条的规定发起协商。

8、住宅停车场收费协商议价书面报告内容和协商议价主要内容包括哪些?

书面报告内容包括：议价双方基本情况、住宅停车场基本情况、拟制定或者提高住宅停车场收费情况、住宅停车场物业服务收费标准、议价程序及进度安排。

协商议价主要内容是指书面报告中的拟制定、提高住宅停车场收费标准等情况，包括：收费标准、计费方式、制定依据、成本情况、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式。计费方式包括车位月保和车位临保等。

9、住宅停车场收费协商议价如何认定双方协商达成一致意见?

制定、提高住宅停车场收费标准，参考《民法典》第二百七十八条、《广州市物业管理条例》第二十二条规定，《议价规则》明确，双方协商达成一致意见的，建设单位、停车场经营者应与总人数占比三分之二以上的业主协商且经参与协商过半数的业主同意。考虑到实践中部分住宅小区销售周期长未完全出售，开发商持有较大比例建筑面积的情形，若按住宅建筑面积计算参与或同意业主的人数，可能出现协商的主动权在开发商一方，有违本规则出台的本意。

10、协商议价未达成一致意见的，建设单位、停车场经营者是否可以依法自主定价?

对于协商议价未达成一致意见的，建设单位、停车场经营者履行《议价规则》规定程序后可依照《价格法》《广州市停车场条例》第三十四条，制定、提高住宅停车场收费标准，提供价格合理的停车服务。

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(文/广州日报·新花城记者：刘春林、徐雯雯、申卉)