高价地难卖出高溢价 去年地王项目多数被破发或亏本

时间:2017-11-22 14:20:50 来源: 中国经济网


“限价”政策并未大面积放松,“地王”不亏逻辑或将被打破。对于2016年一、二线城市的地王和高价地来说,当初开发商拿到地王的兴奋,甚至喝酒庆祝的场景,很有可能将演变为财务报表上的亏损数据。

昨日,同策研究院表示,在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下,短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”,或难以以盈利方式推盘入市,高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾,让绝大部分地王项目亏本。

另据《证券日报》记者了解,关于2016年诞生的地王的命运,有些仍趴着不动,有些在缓慢建设当中,有些则找到了合作伙伴,正在酝酿入市。但不管是哪一种,短期内确实都面临着无法再以预期价格入市的压力,这意味着不但难以实现高溢价卖房,亏本也将成为大概率事件。

入市遭拖延

“高溢价”卖房难实现

以现在开发商的能力来看,一般从拿地到销售可以控制在6个月-8个月之间,高价地可能稍微缓慢一些,但依然可以实现高周转。简言之,根据地产项目开发周期,大部分去年招拍挂诞生的“地王”,都会在今年或是明年上市销售。

但从目前的市场环境来看,调控短期内不会放松。更重要的是,今年不少城市的“限价”政策严重拖长了这类地块的开发周期。

据同策研究院监测,今年不少城市卖房都要按当地政府批准的价格来卖。这一限价措施2016年在南京(楼盘)、苏州(楼盘)等地首现,2017年则已经推广到了全国十几个城市。

因此,有些房企迫于资金压力或是拿地必须动工的时效限制影响,“亏本买卖”也只能硬着头皮做,而且现在市场上也已经出现了这样的苗头。例如,前不久南京某楼盘毛坯均价25700元-25900元/平方米,该楼盘楼面地价22000元/平方米,房价仅比地价高3000元/平方米左右,接近“地价”卖房。

有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地的时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是在今年市场长时间处于低迷期,“高溢价”就很难实现。而且这一低迷期将继续延长。同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

事实上,除了去年的地王项目,过去的高价地也受到了冲击。据《证券日报》记者获悉,北京(楼盘)某个豪宅项目,曾计划去年入市,但“8万元红线”限制之下,该项目预计以“10万元+”的销售单价入市遭到阻碍,其开发商为了盈利考虑,至今仍未入市,项目具备预售条件一年以上尚未开售,资金压力可见一斑。而在北京楼市,这类项目并不少,时间拖得越长,资金成本越高,对项目的利润侵蚀程度也随之越高。

关键词: 地王 高价 项目
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