快播：中海新城，又挑起一个重担

11月11日，中海石景山刘娘府项目案名公布了：

项目属于中海最新产品体系 “萬方安和”中的“萬”系产品，也是中海在北京的：

既然是系列城市首作，自然就不能掉以轻心。案名公布没两天，各类宣传已经全面铺开，足见重视。

(资料图片仅供参考)

从项目总平图看，这次项目团队同样花了不少心思。

项目占地5.37公顷，地上总建筑规模约5.91万㎡，容积率1.1，建筑限高19米。

先说最核心的产品形态选择。

行业里拿到 1.0-1.2 容积率的住宅地块，有一套非常成熟的标准解法：

以叠拼产品为主，搭配少量洋房。

原因也很简单，叠拼单户面积可控，总价段更友好，去化风险低，同时能通过上下叠的设计拉高货值，市面上绝大多数同容积率的项目，都是这么做的。

但萬悦西山没走这条稳妥的路，它把东侧片区全部做成了：

目的是保住整个墅区的居住纯度。

目前，北京几个新的别墅小区，还是叠拼为主，上下几户共享一栋楼，说到底还是进阶版洋房。

相较之下，联排可以做真独门独院，双拼也是禁墅令下最接近独栋体验的产品。

当然，联排双拼单户面积大、总价门槛高，对客群的购买力要求更苛刻，流速肯定不如叠拼快。

从开发风险上讲，这是更难走的一条路。

另外布局上，小区采用鱼骨式布局，南北主轴分割，整体被分为洋房区和别墅区两个部分。

也没用常规高低配项目的规划逻辑，把别墅放在临展示区的一侧，而是选择放在了静谧度更好的东侧腹地，原因也类似：

总之，为了匹配萬系的顶阶定位，也是豁出去了。

不过，在这种情况下想要卖得好，其实非常考验项目团队的操盘能力。

主导开发萬悦西山开发的是中海新城。

现在大家都知道，中海在北京是两个平台运行，中海北京公司和中海新城，两个平台内部赛马，良性竞争。

2018—2025年，中海已经连续8年，蝉联北京开发商权益销冠。据克尔瑞数据，今年前10个月，中海权益销售额约410.45亿元，领先第二名近200亿，不出意外，今年将是蝉联的第9年。

从某种意义上讲，中海在北京的绝对话语权，和这套“一城双公司”的独特打法也有很深的关系。

过去，两家公司各司其职，从不同领域巩固中海的在京优势。

比如中海北京公司，业务一直以来偏向常规型房企地区公司，主打综合能力，产品从刚改到顶豪分布均匀，区域覆盖大半个北京城。

而中海新城，早期业务更聚焦在旧改领域，在北京以一二级联动开发为主，核心主阵地在石景山。

成绩上，中海北京公司也长时间领先中海新城。

直到近几年，情况出现了一些变化。

中海新城的势头越来越猛。

一方面，业务涉及的区域不断拓展。

2024年，中海新城耗资153亿摘下了朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块包，第一次走出了石景山和西城区。

三块地也就是后来的万吉玖序、朝阳ONE、时光之境。

另一方面，产品边界也在不断延伸。

从过去的刚改、旧改为主导，转向全类型开发。

特别是豪宅领域。

2024年中海新城在西城二环内的豪宅京华玖序开盘，单盘就干出了近百亿成交额，成为了那一年的北京销冠。

更关键的是，风格转变后，中海新城成为了：

2024年的京华玖序，2025年的万吉玖序，再到今年上半年，中海在北京卖得最好的项目，基本都是由中海新城主导开发的。

不过，正是这段时间，两公司赛马在业界的讨论也越来越多。

可能是这种观感确实不好，今年6月开始，各大榜单已经默契地不再将两家公司分开排名了，统一为中海地产。

与此同时，两公司合并的消息接连传出。

今年9月，中海新城一把手张欣到龄退休，职位由原天津公司总经理何楠接任。

同时，何楠也被任命为中海北京公司的总经理。

这意味着，中海在北京延续了十几年的一城双公司，在今年变成了：

有意思的是，这个变化，并没有影响中海新城继续开疆拓土。

就在中海新城掌门人交接棒之际，中海新城再次在朝阳砸下百亿，7天内接连拿下了酒仙桥+广渠路两宗重磅地块。

后来又调转枪口，再次在大本营石景山落子，也就是上面提到的刘娘府地块。

保持资源倾斜，只能说：

如今，集团把萬悦西山，萬系的北京首作，继续交给中海新城来落地，能看出内部对团队给予了厚望。

如果项目能做出成绩，中海在北京的绝对领先地位将进一步得到巩固。

对于新城团队而言，也是不负重托。