郑州楼市：高新区新房成交量最高 人最多的金水区房价还会涨吗?

5月17日，国家统计局发布4月份70个大中城市房价。郑州的新房房价环比上涨0.6%，同比上涨1.8%。

5月15日，郑州市统计局发布的人口统计数据显示，郑州市的常住人口达到1260万，其中金水区的人口占比最高，达到12.84%，人口约为162万。

而从普查人口的数据视角看，郑州市各区的房地产市场情况如何?

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河南商报记者梳理了官方发布的相关数据并制图如下：

(数据来源：郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市统计局 楼市商报制图)

单从数据统计可以看出，过去的15个月(2020年1月-2021年3月)在郑州市各区中新房成交量最高的是高新区，成交房屋数量为21823套，对应的常住人口约55万。

而各区中常住人口最多的是金水区，人口约为162万，房屋成交数量为20633套，在各区的新房成交业绩中排名第二。二七区人口约106万，而新房成交数量为12791套。

经开区人口约33万，在各区中算是比较少的，而成交数据为9802套，竟然高于常住人口约56万的惠济区。单从新房住宅成交量上看，人口的多少与成交量高低并不是正比关系。

而高新区为啥成交量第一，原因是除了心理距离较远外，高新区的综合素质还算不错，关键是价格相比主城其他区要低，性价比凸显，供需相对平衡，房价总体稳定。

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梳理郑州市房管局发布的新房成交数据，可以看到各区房地产市场的成交情况。而这些新房成交数据背后是人口的流入，在只考虑自住的情况下，一个区域每成交一套新房就意味着未来2年，这个区域或将流入新增的常住人口。

而人口流入的多少，在一定程度上反映出区域的吸引力与活力，换句话说也就是区域魅力。据官方发布的新房成交数据，高新区、金水区、管城区、郑东新区未来人口流入排在前四。

通过已知的数据，可以观察各区的人口构成，而影响一个区域发展的因素，除了靠政策支持外，核心因素还是人。

从人口受教育程度上看，郑东新区的大学生密度最高(大专及以上学历)达到51.7%，也就是说100个常住人口中有一半以上是大学生。学历人口密度排在第二名的是高新区，第三名是金水区，第四名是二七区。

从人口年龄上看，排在第一的仍是郑东新区，15-59岁的人口占总人口比重达到77.72%。第二名的是高新区，第三名是惠济区，第四名是经开区。而15-59岁的人口占比情况，可以反映一个区能够享受到的人口红利程度。

数据表明，郑东新区无论是人口红利还是人才红利上都占据优势，是当之无愧的魅力新区。

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郑州市统计局发布的数据显示，金水区的常住人口最多，约162万，过去的15个月金水区的新房的成交量是20633套，通过上述的数据，一方面可以看出市场需求强劲，另一方面可以看出市场供小于求。为何可以这样说?

市场调研发现，金水区存在的问题是新房供应难以匹配现存的改善需求。如，金水老城区外溢的金水北区域，近一段时间房价上涨明显，在售可供选择的新房已经不多。

从土地供应上看，金水区可供开发住宅的土地有限。正在开发的住宅用地中基本上都是之前的城中村拆迁腾挪出来的土地，与净地开发相比城改土地位置较优，但涉及开发过程繁琐，开发商拆迁成本过高。

而城改用地的开发基本上是本土房企在做，现状是能够借助资本力量的本土房企屈指可数，资金实力与一线房企相比偏弱，最终开发进度缓慢，容积率高、舒适度较低，难以满足市场与日俱增的改善需求。

房价是供需矛盾的反映。金水北的瀚宇·天悦城已经卖到了20500元/㎡，对于金水区162万的常住人口，“钟情”金水北的购房者来讲，眼下一段时间或将面临的是价格上调，选择有限的尴尬局面。河南商报记者 张超凡/文图