房企销售增速明显分化 价格压力隐现

近日，上市房企陆续发布9月销售业绩简报。在经历了7、8月的短暂低迷后，龙头房企的销售规模普遍出现回升。

碧桂园9月的销售额达到367.4亿元，比8月提高17.3%。今年前三季度，碧桂园实现销售4155.8亿元，虽距离8000亿的年度保底目标甚远，但仍比去年同期增长了近四成。

在楼市调控不断深入的情况下，这种业绩值得称道，但仍难掩增速下滑的现实。今年前三季度，已经发布业绩简报的20家上市房企销售额平均上涨45.4%，不及去年，且这是建立在部分房企“以价换量”的基础上。

今年9月末，万科曾在秋季例会上打出“活下去”的口号，似乎预示着行业寒冬将至。在业绩增长和价格压力并存的情况下，这一口号显得更有内涵。充分享受了这一轮市场红利的房地产企业，将如何解决生存命题?

销售增速普遍下滑

在楼市调控政策的持续高压下，今年的“金九”成色明显不足。中金公司对60个城市的监测显示，9月新房成交面积环比仅上涨1%，显著低于历史季节性水平(过去7年的9月份平均环比增长8%);同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。

华创证券也指出，今年9月，49个城市新房成交面积环比下降7.5%，同比下降4.6%。

龙头房企的表现，虽然优于行业平均水平，但受到市场大势的影响，累计增速出现下滑。根据中原地产的统计，今年前三季度，20家上市房企合计销售额达到2.17万亿元，平均上涨45.4%。而在2017年，头部房企的销售增速普遍在50%以上，不少房企超过100%。

“销售增速下滑，是因为调控压力比较大，业绩很难真正冲高，但这里面也有房企主动降速的原因。”某上市房企华东区域相关负责人向21世纪经济报道表示，有些能卖到2000亿的房企，会谨慎地把销售目标定在1500亿的水平。

但就房企个体而言，业绩表现有所不同。

在已经发布业绩的房企中，恒大在9月实现销售630.1亿元。前三季度恒大的销售规模达到4490.9亿元，高于万科的4315.5亿元，成为目前为止销售规模最大的房企。按照今年5500亿元的销售目标，前九月恒大已完成81.65%。

第二梯队中，部分房企的业绩增幅较大。旭辉在9月的销售面积和金额都比去年同期近乎翻倍。中海、金茂、世茂等房企也在9月实现了销售规模的明显增长，同比增速高于前9月的平均水平。

但也有房企在9月的表现不及预期。如建业9月实现销售额55.85亿元，同比增加33.5%，明显低于前9月75.7%的销售增幅。龙光、富力、招商蛇口也表现出同样的特点。

今年以来，房地产业格局一直呈现出“第一梯队趋稳、第二梯队发力”的特点。有业内人士指出，前者正面临规模带来的瓶颈，并有意放慢节奏、谋求平衡发展。后者则正抓住机会扩大规模，力争跻身第一梯队。

同时，部分小型房企早已退出规模竞争的行列，这类企业规模较小，9月业绩涨跌不一。阳光100仅在9月实现5.91亿元的销售规模，比8月下降四成。

部分企业以价换量

虽然业绩还算亮眼，但9月末，万科在秋季例会上喊出“活下去”的口号，似乎预示着市场寒冬将至。此前的9月22日，万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也表示，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。

中金公司也指出，在楼市调控的持续高压下，购房人的观望情绪正在加深，并导致市场的去化率大幅下滑。

根据21世纪经济报道的了解，行业人士对这一观点颇为认可。前述房企人士指出，销售压力在7、8月份就已出现，但因为是传统淡季，外界并未在意。

中原地产首席分析师张大伟表示，降价销售通常是不得已而为之，即使考虑到“限价令”因素的影响，这仍然反映出销售压力已经传导到价格策略上。

张大伟认为，9月龙头房企销售业绩的回升，正是“活下去”的动力所驱使。因为在融资渠道收紧、融资成本提高的情况下，通过销售回款来补充现金流，是最现实的手段。

根据公告，今年9月，大部分企业的销售均价企稳，甚至出现提升，说明以价换量的现象尚不明显。但也有少数房企的销售价格出现下降。

比如，中骏在今年9月的平均销售价格为10490元/平方米，环比8月份(15054元/平方米)下降30%。建业在9月的销售均价为7258元/平方米，同比下降7.5%。龙光地产的销售均价则连续两个月出现下滑。

这种现象会不会继续蔓延?中金公司在10月8日的一份报告中指出，房价仍有可能延续疲弱走势，但全国层面并不具备房价普降基础。但该报告同样提示，存在“地产调控政策超预期加码”的风险。

当日晚间，这种预期在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出，“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说，显然是利空消息。

多数受访者认为，无论价格调整与否，房企都会在第四季度发力销售，这一方面是迫于严厉调控下的回款压力，另一方面则是出于财务结算周期的需要。因此，四季度房企的销售业绩有可能继续升温。