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海南限购四个月之后:三亚市区基本上无房可卖

2018-08-30 16:25:13来源:瞭望  

海南全域限购政策实施四个月后,房地产市场整体交易已经进入冰冻期,售楼中心销售人员比购房者多,市场进入量降价涨模式。为维持房地产市场...

海南全域限购政策实施四个月后,房地产市场整体交易已经进入“冰冻期”,售楼中心销售人员比购房者多,市场进入“量降价涨”模式。

为维持房地产市场稳定,通过控制预售证和网签备案来控制量,导致无房可卖的局面出现。

为实现房价数据上的稳定,很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案,形成了网签“堰塞湖”。

真实房价水平与统计数据背离、“想买买不到,想卖没法卖”等新型供需矛盾正在逐步显现。

“一房独大”局面仍未明显改观,但观察上半年的经济运行数据,海南降低对房地产的依赖是可以做到的。

当前海南的政策逻辑很清晰,未来有保有压的政策思路很明显。

调整房地产结构,解决一房独大顽疾,一以贯之保持政策定力。

海南全域限购政策实施四个月后,《瞭望》新闻周刊记者在市场一线调研发现,房地产市场整体交易已经进入“冰冻期”,售楼中心销售人员比购房者多,市场进入“量降价涨”模式。

高压调控下,海南楼市往日的“抢房”热潮已经退去,但是新的问题也在积聚:房价数据统计上的“堰塞湖”、备案“堰塞湖”、“想买买不到,想卖没法卖”等新型供需矛盾正在逐步显现。

环岛一圈难觅在售新房源

《瞭望》新闻周刊记者近期在海南一些市县调查发现,海南房地产市场成交锐减,大部分销售中心门可罗雀,几乎无人问津。在三亚市红塘湾,记者在某项目销售中心蹲守较长时间,发现没有购房者前来咨询。

据销售人员介绍,该项目一期项目在去年9月份已经交房,也就是说在限购之前,已经售完。二期共计9栋楼400多套暂未拿到预售证,预计均价每平方米25000~35000多元。尽管三亚市之前做出了限价要求,但是销售人员表示,“这里是郊区,跟三亚市不一样,价格只要不高于此前成交价太多就可以。”

“你们买不了,我们卖不了。”销售人员明确表示,尽管已申请预售证,但是何时批复,一直没有明确时间表。

在三亚市主城区,位于迎宾路附近的某项目也已经无房可卖。据销售人员透露,三亚市区现在基本上无房可卖,他们项目只剩下两套别墅,但只能租赁不能购买。“在三亚只能选择二手房,价格在每平方米30000元左右。”

在附近的另一项目,由于来人很少,数十名销售人员在埋头忙着手中的事情。一名销售人员表示,一期已经售罄,春节后成交均价每平方米30000多元,仅有少量的商办可以购买,四十年产权。“现在三亚均价在每平方米35000~40000元左右,但没有房源。”销售人员表示。

在海南东线房地产热门区域琼海博鳌镇,某项目销售人员表示,博鳌目前均价都在每平方米25000元以上,预售房屋已经售罄,新房源还在等待开盘通知。博鳌镇上的一家中介公司人员表示,目前博鳌已经没有新盘,如果想购买只能选择二手房,均价也都在每平方米25000元左右。

在海南西线,位于儋州市的某项目,与一年前相比,这里完全没了往日的热闹,售楼大厅如今已经空空荡荡,门口也无人接待,只有一名保安坐在长桌后面。项目沙盘一侧,被一个较大的挡板围挡,上面写着“升级改造 暂停开放”。

在内场区域,《瞭望》新闻周刊记者主动上前咨询时,一名销售人员介绍说,户型都是100多平方米,均价在每平方米17000元以上,但是目前正在建设样板房,想买房只能再等等,现在还买不了。

海口的某项目属于城南区域较大的房地产项目,不少在开盘之前咨询或认筹的价格在每平方米14000元左右,但到了6月份开盘时,价格一下子飙涨到了每平方米19000元以上,众多购房者直呼开发商“坐地起价”,但即使这样的高价,房子开盘当日就成了“日光盘”。

海口在海南房地产市场中一直属于较为活跃的板块,但如今也难觅新盘。

进入“量降价涨”模式

海南省于今年4月22日晚上宣布的全域限购政策,核心内容为非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,此前已实施限购区域则需要提供60个月的相关证明。

政策实施后,市场迅速降温,但《瞭望》新闻周刊记者发现,也不乏一些房地产企业剑走偏锋,试图寻求“突围”。比如一大型企业在三亚海棠湾的项目推出了“先租后买”的购房模式,即开发商先将商品房进行出租,并与承租人签订一项合同,在合同期内购买所租的房产,购买价格以当初租房时的价格为准,而租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款,待租房者付清所有房款后,便获得该房的全部产权。“购房者要一次性缴纳总房款70%的金额作为未来40年的租金,每10年续签一次,但是一开始就写明有40年租赁权。”一位销售人员如此表示。

不过,对于部分大型房企而言,压力可能并没有想象中那么大。“很多大型房企在海南已经没有多少存货了。”某大型房企海南事业部一位负责人表示,截至去年底,海南商品住宅库存去化期约11个月,比上年末减少12个月。

日前统计数据显示,海南已经进入“量降价涨”模式。6月份海南全省完成房地产开发投资146.72亿元,同比下降37.3%,环比增长9.9%。当月商品房销售面积141.51万平方米,同比下降18.3%,环比增长21.4%;销售金额206.05亿元,同比增长1.1%,环比增长22.2%。6月海南商品房销售均价每平方米14560元,同比增长23.8%,环比增长0.7%。

限购等调控政策对市场造成了较大影响。以三亚市为例,今年1~5月,三亚市商品房共计网签8676套,同比减少22.09%;面积80.83万平方米,同比减少14.19%;总额163.45亿元,同比减少27.19%;均价每平方米20222.59元,同比下跌15.15%。

据三亚市住建局工作人员介绍,全域限购之后,商品房销售急剧下降,4月22日至6月底仅销售131套。其中,以企业名义购房的仅11套,其余120套为个人名义购房(商业109套,11套为本省户籍居民购买)。

但与此数据相对应的是,海南房价已经连续多月出尽了“风头”。7月17日,国家统计局发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。这其中,海口环比涨幅最大,为3.9%,其次是济南(3.6%)、丹东(3.3%)、三亚(3.2%)。而在近期发布的7月份数据中,海口以2.3%的环比涨幅位居房价上涨第一梯队,同时以19%的同比涨幅领涨全国。海口、三亚此前已经连续多月进入房价涨幅第一梯队。受此影响,住建部8月17日约谈了海口、三亚等市政府主要负责人。

一以贯之保持政策定力

在《瞭望》新闻周刊记者采访过程中,有业内人士表示,现在为了维持房地产市场稳定,对量和价都进行了控制,通过控制预售证和网签备案来控制量,这导致无房可卖的局面出现。

为了实现房价数据上的稳定,导致很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案,形成了网签“堰塞湖”。尽管缺乏相对准确的数据,但在采访中,一位地方住建部门负责人告诉坦言,“这块数据积压比较严重,我们平时接到的不少投诉就是业主反映为什么他们的房子不能网签。”

真实房价水平与统计数据背离,也是目前海南市场面临的一个风险。本刊记者实地调查发现,海南整体存在着较为明显的房价与数据背离的现象,比如三亚市商品房实际成交均价已经在每平方米30000元以上,但是统计数据依然停留在每平方米20000元左右。海口市实际成交均价一度逼近每平方米20000元,但统计数据曾长期停留在每平方米9700元左右。

“这都是为了稳定,房价‘堰塞湖’问题大家都知道,但就是找不到合适的解决途径。”一位政府主管部门负责人谈到,现在公布的数据出现的量价多为此前积压的数据,这也使得海南房价一直在“冒尖”。

全域限购之后,有人对海南经济表达了担忧,毕竟对海南而言,“一房独大”局面仍未明显改观。根据海南省2018年一季度经济运行数据,房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%,依然偏高。

但观察上半年的经济运行数据,可以发现海南降低对房地产的依赖是可以做到的。采访中,海南省统计局局长包洪文表示,上半年海南房地产业增加值215.33亿元,下降8.4%。但海南省在逐步减少经济对房地产业依赖的同时,大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业,实现了“有缺有补,收入不减”。

海南省省长沈晓明表示,上半年从投资结构来看,房地产投资占总投资比重同比降低1.1个百分点,说明结构正在优化。“非房地产业表现总体良好,新动能成长迅速,但规模较小,对经济发展的支撑力还不够强,短期内尚不能填补房地产调控留下的空缺。”

即便如此,海南省主要负责人还是多次重申了海南减少对房地产依赖的决心。在近期的一次会议上,沈晓明以壮士断腕来比喻减少经济对房地产的依赖。他谈到,断腕一定会疼,会非常疼,轻轻松松能断腕的话,早就下决心了。但“短期的疼,是为了今后长期的不疼,是为了确保海南经济健康可持续发展”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进等多位专家认为,当前海南的政策逻辑很清晰,未来有保有压的政策思路很明显。对标自贸区(港)建设目标,海南必须承受住外界压力,引导现有房产持有者进行租赁等,保障本地人居住需求,以此来调整房地产结构,解决一房独大顽疾,一以贯之保持政策定力。

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